Строительные споры

Спорные ситуации, связанные со строительством объектов недвижимости (зданий, строений, помещений, домов, квартир и т.п.), как правило, возникают в связи с неисполнением сторонами своих обязательств по договору строительного подряда, договору долевого участия в строительстве, договору инвестирования строительства. Наиболее часто встречаются следующие спорные ситуации:

 1) Споры по объему выполненных строительных работ

 По общему правилу, объём выполненных строительных работ определяется на основании подписанного сторонами договора Акта приёмки работ (форма КС-2), утвержденной постановлением Росстатагентства России от 11 ноября 1999 г. № 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ».

В Акте указывается наименование выполненных работ по видам, их количество в единицах измерениях, стоимость за единицу измерения, стоимость по каждому виду работ, общая стоимость выполненных работ.

Если Акт приемки работ подписан сторонами договора, то указанные в нем работы считаются принятыми заказчиком без претензий, а сам такой Акт является основанием для составления и подписания сторонами договора Справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3 и дальнейшей оплаты.

Но в некоторых ситуациях стороны имеют разногласия по объему выполненных работ, вследствие чего не могут согласовать Акт по форме КС-2. Такие ситуации возникают либо вследствие нарушения подрядчиком своих обязательств по выполнению предусмотренных договором работ, либо вследствие нарушения заказчиком своих обязательств по оплате выполненных работ, предусмотренных договором.

Возникшие между сторонами договора споры в связи с согласованием объемов выполненных строительных работ разрешаются путем проведения переговоров, а в случае, если путем проведения переговоров спор разрешить не удалось – в судебном порядке.

Важно отметить, что само по себе наличие подписанного сторонами Акта приемки выполненных строительных работ по форме КС-2 не влечет невозможности оспаривания указанного в нем объема выполненных работ в судебном порядке. Указанный в Акте по форме КС-2 объем выполненных строительных работ может быть завышенным вследствие его несоответствия объему фактически выполненных и указанных в этом Акте работ, а подписание такого Акта со стороны заказчика может являться результатом неправомерных действий руководителя заказчика в ущерб интересам юридического лица.

Подрядчик может выполнить фактически больший объем работ по сравнению с предусмотренным договором строительного подряда. Но подрядчик не вправе требовать от заказчика оплаты такого дополнительного объема работ, даже и в том случае, когда заказчик фактически принял результат таких работ, претензий по его качеству подрядчику не предъявил и использует его, что свидетельствует о потребительской ценности для заказчика результата работ.

Юридическая помощь квалифицированного юриста в разрешении возникшего между сторонами спора об объеме выполненных строительных работ требует индивидуального анализа при каждой спорной ситуации. В этой связи для того, чтобы дать спорной ситуации должную правовую оценку и на её основе предложить возможные варианты её разрешения в соответствии с законом важно установить все существенные факты. Для этого необходима встреча с юристом и анализ документов. Наши юристы согласуют с клиентом  удобное для консультации время. На консультацию необходимо взять все имеющиеся документы, деловую переписку, касающиеся дела, чтобы консультация прошла максимально продуктивно.

 2) Споры по качеству выполненных строительных работ

 Подрядчик обязан выполнить работы по договору строительного подряда в соответствии с требованиями ГОСТ и СНиП, действующих на момент заключения договора, и согласованной сторонами договора проектно-сметной документацией. Аналогичные обязательства по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) имеет застройщик.

Качество выполнения строительных работ может проверяться заказчиком (участником долевого участия в строительстве) как при приемке окончательного результата работ, так и на промежуточных этапах в ходе выполнения работ в зависимости от того, предусмотрена ли такая возможность договором строительного подряда (ДДУ).

В этой связи в процессе приемки от застройщика квартиры важно не только тщательно произвести её осмотр, но и зафиксировать все выявленные таким образом недостатки и дефекты в Акте приемки – передачи выполненных работ. Это необходимо, чтобы иметь основание требовать от застройщика устранения таких недостатков и дефектов за свой счет, а если застройщик от этого откажется, то устранить эти недостатки за свой счёт и потребовать от застройщика возместить эти расходы.

Однако не все недостатки и строительные дефекты возможно выявить сразу при приёмке выполненных строительных работ. Некоторые из них могут проявить себя лишь со временем. Если это произошло в период гарантийного срока, Вы также сможете требовать от застройщика их устранения за свой счет, а если застройщик от этого откажется, то устранить эти недостатки за свой счёт и потребовать от застройщика возместить эти расходы, либо требовать уплаты стоимости работ и строительных материалов, необходимых для устранения указанных недостатков.

Некачественно выполненные работы по договору строительного подряда могут повлечь за собой невозможность для заказчика использовать результат работ в течение времени, необходимого для устранения связанных с этим недостатков. В таком случае заказчик имеет право требовать от подрядчика возмещения причиненных этим убытков, поскольку после принятия работ заказчик вправе рассчитывать на бесперебойное функционирование результата работ при надлежащем использовании вещи на период, как минимум, гарантийного срока.

В каждом случае выявления недостатков и дефектов строительных работ имеются свои особенности, поэтому выработка наиболее эффективного правового решения в сложившейся ситуации требует в каждом таком случае индивидуального подхода и квалифицированной помощи юриста.

 3) Споры, связанные со сдачей и приёмкой выполненных строительных работ

 Помимо вышеописанных спорных ситуаций, возникающих по поводу некачественно выполненных работ по договору строительного подряда (ДДУ), при приемке выполненных строительных работ возможно возникновение и других спорных ситуаций.

Например, подрядчик предъявил в суд требование о взыскании стоимости выполненных работ по договору строительного подряда ссылаясь на односторонне подписанный им Акт по форме КС-2. Если при этом подрядчик не известил надлежащим образом заказчика о готовности передать последнему результат выполненных работ и не вызвал его для такой передачи, то заказчик может ссылаться на эти обстоятельства в обоснование своих возражений по заявленному подрядчиком указанному исковому требованию.

Возможна и обратная ситуация, когда заказчик уклоняется от процедуры приемки-передачи выполненных работ с целью либо затянуть с их оплатой, либо искусственно создать ситуацию, дающую возможность применить к подрядчику санкции, предусмотренные договором на случай просрочки подрядчиком выполнения работ.

Для получения профессиональной юридической помощи юриста по вопросам, связанным с приемкой результата работ по договору строительного подряда (ДДУ), звоните и записывайтесь на консультацию к нашим специалистам. 

4) Споры о признании договора строительного подряда недействительным или не заключенным

 Договор строительного подряда, как и любая другая сделка, может быть признан судом недействительным по общим основаниям, предусмотренным для этого Гражданским кодексом Российской Федерации.

Так, недействительным может быть признан судом договор строительного подряда, если судом будет установлено, что он подписан от лица заказчика не установленным лицом, а имеющаяся в нем подпись от лица руководителя заказчика выполнена с элементами подражания.

Другим примером признания судом договора строительного подряда недействительным является установление судом обстоятельств, подтверждающих заключение этого договора в нарушение требований Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Недействительность договора строительного подряда нужно отличать от его незаключенности. Так, если сторонами договора строительного подряда не согласовано какое-либо из его условий, являющихся существенными для договора строительного подряда, то такой договор может быть признан судом незаключенным. Последствием такого признания является то, что у сторон такого договора не возникает предусмотренных им прав и обязанностей.

Примером незаключенности договора строительного подряда является не включение в него условия о составе и содержании технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, о сроке выполнения предусмотренных договором работ.

Решение вопросов, связанных с установлением и доказыванием обстоятельств, свидетельствующих о недействительности или незаключенности договора строительного подряда, ввиду их особой сложности, требуют наличия высокой степени юридической квалификации и практического опыта в разрешении подобных ситуаций.  Такой опыт есть у юристов нашей компании. Звоните, обращайтесь.